日前，青岛市住房和城乡建设局发布《青岛市老旧街区改造技术导则》，将于3月16日实施。该《导则》包含了老旧街区改造的范围，明确改造工作的重点任务和建设标准，提出了实施后续运维管理的要求等。
根据《青岛市老旧小区改造造价参考标准》，青岛老旧小区改造，包含拆违治乱、安防、消防及环卫设施、道路整治、公共照明、景观绿化整治、建筑物修缮、建筑节能改造等，造价参考标准为643元—935元/㎡。改造将本着“改造前充分征集业主意见、改造中充分实现业主参与、改造后充分开展业主评价”的原则，由政府主导、企业参与。
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与此同时，青岛市推进老旧住宅小区整治改造和物业管理工作领导小组办公室发布关于巩固提升老旧小区改造成效加快推进的通知，推动老旧小区改造向老旧街区改造转变，进一步提升城市功能品质、改善人居环境。
健全改造前期管理，夯实改造基础
建立老旧街区信息数据平台。梳理完善全市老旧街区基础信息，按照老旧小区、市政基础设施、公共服务设施、专项服务设施等分类统计，实现信息共享、业务联动，逐步形成治理、改造、运营维护三位一体的工作平台。
实施改造前综合治理。坚持“先治理、后改造”，明确违法建设、圈占绿地及排查危险房屋等综合治理标准。依法拆除违法建设、圈占绿地等，影响改造工程的应在改造前拆除。推动屋顶太阳能热水器拆除、空调更新或移机、防盗窗拆除和内置金刚网防护窗加装等，清理规整楼体立面外窗护栏、晾衣架、空调冷凝管等附着物。按照“能入地皆入地、应规整尽规整、须套管均套管”原则，提前实施缆线整治。
明确改造内容和标准。老旧小区11项基础类改造内容应改尽改，其中建筑物修缮中的防水、外立面、公共楼梯间和通信多网合一、缆线规整入地、排水雨污分流等应作为重点高标准实施；11项完善类和6项提升类改造内容能改则改，其中建筑节能、加装电梯、机动车和非机动车停车及充电设施、无障碍及适老化设施、智慧化建设等应作为重点优先列入改造。老旧街区内市政基础设施、公共服务设施、专项服务设施等各改造内容应统筹谋划，养老、托育、体育、卫生健康、社区食堂、商业便民等服务设施应充分利用拆违腾退的空地和既有低效空间调整用途等增设完善，绿化、道路等改造应结合现状充分利用既有材料与设施，结合改造实际落实完整社区理念。
强化居民全程参与，实现共商共建共评
改造前充分征集业主意见。应全面向业主宣讲改造内容、政策、方案、标准等。改造内容应充分尊重业主意愿，不得流于形式，严禁虚报征集意见资料。老旧小区内的改造内容需经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后方可进行改造；老旧小区外的改造内容需广泛征求街区内老旧小区、沿街商户、企事业单位、相关联的其他小区等意见建议；涉及产权单位、产权人的改造内容需征得相应单位、权利人同意。
改造中充分实现业主参与。应在街区内显著位置全程公开确定的改造方案。所在街道应畅通线上、线下联系群众渠道，原则上每周举行业主座谈会，采用设置意见征求箱、网上交流平台等方式，动态了解群众意见建议，及时反馈群众诉求落实情况。可采取集中采购电梯以量换价、统一洽谈家电以旧换新等措施，推动居民出资同步进行户内个性化改造。
改造后充分开展业主评价。应在改造项目完工后及时开展居民满意度测评，可以邀请业主委员会或居民代表等进行联合竣工验收和评估，并根据居民意见建议落实整改。
优化规划建设管理，把好实施重要环节关口
落实政府主导企业参与。各区（市）应立足自身实际，按照“应招尽招”原则，可将老旧街区内相关联改造项目统一招标。鼓励资质能力强、经验丰富的企业参与改造项目实施。
加强方案编制与审查。各区（市）牵头部门依据居民意见征集结果及《青岛市老旧街区改造管理办法》《青岛市老旧街区改造技术导则》等，编制改造实施方案，主要包括：改造内容、规划设计、投资概算、资金来源、物业管理等内容。在改造项目范围内通过业主座谈、入户走访、现场公示、网上征集等形式充分征求意见。改造实施方案公示结束后，由区（市）人民政府组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划、城市管理、综合执法、园林和林业等部门依法进行联合审查，出具联合审查意见，并依法办理审批手续。市住房城乡建设、自然资源和规划、城管等部门要加强对规划设计等关键环节的把关。
强化工程实施和监管。项目建设单位按规定办理施工许可手续，审批部门将施工许可信息推送给市、区（市）工程质量、安全监督管理部门。各区（市）确定的工程质量、安全监督部门，加强改造项目全过程质量、安全监督。项目建设单位统筹改造项目质量安全、绿色施工、疫情防控等工作，合理安排实施计划，减少冬、雨期施工，保障工程有序实施。
完善竣工验收及备案。改造完成后，实施主体应当及时组织验收。验收依法由有关部门和勘察、设计、施工、监理等单位参加，可以邀请街道办事处、社区、业主委员会或者业主代表、物业服务企业以及专业经营单位参加。工程质量监督机构提交工程质量监督报告。验收通过后，项目建设单位应及时办理竣工验收备案，组织竣工财务决算和审计等，做好项目档案资料整理、归档和移交工作。
注重建筑立面整治效果。建筑外立面色彩、工艺、用材原则上遵循原有规划设计，融入原有城市风貌。将同步实施的加装电梯融入立面工程；清除“扣洞”现象，落实门窗洞口、檐口、阳台等细节部位封闭；利用保温材料增加门窗洞口、阳台边缘、屋顶檐口等部位线脚、界隔、材料分缝等，提升建筑立面层次感；加强立面材质、颜色变化部位等细节处理，因地制宜实施楼体彩绘等，美化建筑立面。
强化多元参与，提升协同改造水平
推动业主户内同步改造。建立支持居民个性化改造需求机制。业主户内下水管道、供热等专有设施设备有改造意愿且自主承担改造费用的，项目主管部门和参建单位应纳入老旧街区同步改造内容。
着力破解加装电梯难题。充分发挥社区党组织作用，街道办、居委会等积极搭建沟通议事平台，组建协调推进小组，明晰实施流程，尽早开展征集意见，组织协商，及时协调纠纷，寻求加装电梯最大公约数。落实加装电梯奖补政策，提前考虑管线避让等，实施集中采购、连片加装、统一维护，有效降低居民出资额度。暂不具备加装电梯条件的，因地制宜在楼道改造中增设休息座椅、爬楼代步设备等，解决老年人上下楼难问题。
系统推进专营设施设备改造。推动各类管线只改一次、各类改造一次到位，实现专营设施设备与老旧街区改造同步推进，改造后原则上五年内不得再开挖敷设管线。各区（市）在计划申报、方案设计、施工组织等环节充分征求水电气暖信和有线电视等专营单位意见，充分利用存量资源，统一规划布局，实现共沟、共管、共箱、共槽。落实空中缆线综合整治，推进多网合一建设，实现架空缆线规整入地，确不具备入地条件的应全面规整。产权或维护、更新职责属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权或维护、更新职责不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造。
完善设计师参与机制。推动设计师深度参与老旧街区改造，细化设计师提供咨询服务、协助开展公众参与、跟踪项目实施、参与项目验收等环节工作流程，落实设计师进小区，确保改造项目设计品质。
推动存量资源整合利用，完善各类配套服务设施
统筹各类存量设施使用。梳理老旧街区存量配套设施，加强用途管控。利用机关、企事业单位等闲置或低效使用的配套用房等存量设施，完善党建、物业等公共服务用房及卫生健康、社区食堂等公共服务设施。
推进既有用地集约混合利用。内部挖潜、合理规划、适度超前，利用街区内空地、荒地、待改造用地及拆除违法建设腾空土地等，加建改建、插建补建停车、养老、托育、商业便民等配套设施。
探索存量资源统筹利用利益补偿。推动存量资源授权经营使用，加强授权经营使用期内的用途管控和使用监管。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）
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（作者：王冰洁)
